Przedmiot umowy najmu - czym jest?

Umowa najmu kojarzy się najczęściej z wynajmem nieruchomości

Zobacz wszystkie / Znaleziono 206
Prawo, Biuro Zarządu

Przedmiot umowy najmu - czym jest?

mec. Romana Pietruk, 24/05/2021

Umowa najmu kojarzy się najczęściej z wynajmem nieruchomości. Jednak przedmiot umowy najmu mogą stanowić inne rzeczy. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że wbrew panującym opiniom nie wszystko w kontekście prawa można wynająć. Co nie oznacza jeszcze, że nie można korzystać z innych form umowy. Przykładem jest umowa dzierżawy w przypadku gruntu. Co może stanowić przedmiot umowy najmu i jakie artykuły Kodeksu cywilnego go regulują?

Regulacje przedmiotu umowy najmu

Sporządzenie umowy zgodnie z prawem pomaga uniknąć wszelkich problemów. A w szczególności umieszczania w umowie klauzul niedozwolonych. Ponadto każda ze stron umowy ma pewność, że podpisuje dokument w pełni przygotowany i ważny w kontekście prawa. Przypominamy, że wszelkie zapisy niedozwolone w umowach automatycznie sprawiają, że dokument traci swoją ważność. Czyli umowa lub jej część nie jest wiążąca.

Przedmiot umowy najmu jest określony w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Natomiast zagłębiając się w paragraf 2 tego artykułu, otrzymujemy informację, która określa sposób, w jaki najemca powinien opłacić daną rzecz.

Art. 659. Istota umowy najmu

§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Natomiast przepisy znacząco ograniczają zakres rzeczy, które można wynająć. W kontekście tego, co może być przedmiotem najmu. Pisząc prościej. W teorii wynająć możemy wszystko. Według prawa nie wszystkie rzeczy mogą zostać uznane za przedmiot umowy najmu.

Co może być przedmiotem umowy najmu?

Umowy najmu głównie stosuje się w przypadku nieruchomości. Należy tutaj pamiętać o tym, że nieruchomość można podzielić względem użyteczności. Zatem między innymi rodzajem nieruchomości będzie:

  • nieruchomość gruntowa,
  • budynek,
  • lokal.

Gdzie najczęściej lokal rozumie się jako pomieszczenie wynajmowane w celach handlowych i komercyjnych. Odrębną grupę rzeczy, które mogą stanowić przedmiot umowy najmu są rzeczy ruchome. Przykładem takiej rzeczy będzie zatem samochód, rower, czy motocykl i hulajnoga. A warunki ich wynajmu zbliżone są do umowy najmu nieruchomości.

Część rzeczy jako przedmiot najmu

Prawo umożliwia wynajem nieruchomości w części. Oznacza to, że pod wynajem może podlegać część danej nieruchomości. Niezależnie od rodzaju nieruchomości stanowiącej podstawę umowy. Przykładem zastosowania umowy najmu części rzeczy jest powierzchnia reklamowa. Wynajem dotyczy tylko części np. placu, na którym stanie billboard reklamowy. Drugim przykładem najmu części jest przestrzeń biurowa, którą firma wynajmie pracownikom outsourcingowym.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Nie tylko w umowie najmu, a każdym typie umowy powinny znaleźć się podstawowe i najważniejsze informacje takie jak; strony umowy, przedmiot umowy, data i miejsce, postanowienia umowy. Ponadto w umowie najmu ruchomości:

  • nazwa rzeczy,
  • rok produkcji i numer seryjny (w przypadku pojazdów numer VIN, a rowerów numer ramy),
  • funkcje i właściwości (jeśli występują) np. pojazd mechaniczny o masie 3 ton o mocy 60 km (44 kw),
  • warunki najmu,
  • termin najmu,
  • warunki zwrotu.

W przypadku nieruchomości istotne informacje to metraż, rozkład pomieszczeń, typ budownictwa, rodzaj przeznaczenia nieruchomości (do zamieszkania, handlowe itp.). A także pozostałe informacje wymienione wyżej, dostosowane do rodzaju przedmiotu umowy. W umowie najmu nieruchomości nie może również zabraknąć informacji o wyposażeniu lokalu. Powinno ono zostać wypunktowane. Każda ze stron w razie niejasności ma wgląd do dokładnego stanu spisanego na umowie.


Z NASZYCH SZKOLEŃ KORZYSTAJĄ LIDERZY RYNKU